Expectativas e Mercado Imobiliário

Na semana passada dois artigos chamaram a minha atenção. Um do Rafael Seabra (AQUI) e outro do Ricardo Amorim (AQUI e AQUI). Eles discutem a tendência atual do mercado imobiliário brasileiro.

O Rafael Seabra aponta que o crescimento recente foi baseado no crédito e este está diminuindo, ou melhor, crescendo à menores taxas. Neste caso a bolha não estouraria mas estaria desinflando. Já o Ricardo Amorim afirma que o Brasil não tem as condições necessárias para ter uma bolha imobiliária. Em particular, não temos um alto consumo de cimento per capita e o mercado de crédito, por mais que tenha crescido, ainda é pequeno com relação ao PIB.

O diretor do BC, Carlos Hamilton, deu uma declaração afirmando que ainda há espaço para o aumento do crédito na economia brasileira (AQUI). O que vai na mesma direção do fato apontado pelo Ricardo Amorim. Segundo o Carlos Hamilton, essa expansão é saudável para a economia do país.

O grande ponto nessa discussão, na minha visão, é o se as pessoas estão dispostas a tomar esse crédito. Como todo o economista sabe, um crédito é uma antecipação de uma receita futura. Se não existem boas perspectivas para a renda futura, as pessoas, mesmo com juros baixos, preferem não antecipar essa renda.

Esse movimento na expectativas é difícil de ser estudado. Não existe uma pesquisa que aponte a expectativa dos consumidores com relação a sua própria renda daqui 10 ou 20 anos, prazo da maioria dos financiamentos imobiliários. O melhor indicador é o nível de preços.

Então, resolvi dar uma analisada na dinâmica dos preços dos imóveis usando os dados do indicador FIPE-ZAP. Como sabemos, a dinâmica de preços não é a mesma no país todo. Então, fiz gráficos com 6 cidades: São Paulo, Rio de janeiro, Belo Horizonte, Brasília, Fortaleza e Recife.

A primeira figura mostra o comportamento do índice de imóveis em cada cidade comparado com o CDI.

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Os gráficos mostram o descolamento dos preços com relação ao CDI. Note que eles têm inícios em meses distintos, prejudicando a análise. Esse descolamento parece ser maior nas cidades com as séries mais longas (Rio e SP). O fato é que sem dúvida, nos últimos três anos os imóveis têm se valorizado mais que o CDI.

Vamos olhar o comportamento recente. Vejam o gráfico 2, abaixo:

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Agora, todas as cidades iniciam a sua comparação com o CDI em Julho de 2011. Podemos notar três dinâmicas distintas.

a) Brasília e BH parece estar acompanhando o CDI.

b) Rio, SP e Recife estão ainda descolando do CDI

c) Fortaleza vinha acompanhando, mas nos últimos 2 meses deu um pico.

O que isto significa?

Bem, primeiro que a dinâmica é mais regional do que nacional. Isso aconteceu nos EUA e não é surpresa que aconteça no Brasil. O segundo ponto é que algumas cidades parecem estar entrando em um momento de estabilização de preços. Seriam os casos de Brasília e BH. Já SP, Rio e Recife estariam em um período de crescimento, mas talvez próximas desse momento de inflexão. Detectar esse ponto é que é o grande lance.

Um outro dado importante nesse mercado é o preço do aluguel. Segundo o Estadão (AQUI):

O valor dos contratos de locação de imóveis residenciais na cidade de São Paulo subiu 11,87% nos últimos 12 meses encerrados em julho, segundo pesquisa divulgada hoje pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP). O resultado acumulado em 1 ano confirmou a trajetória de desaceleração verificada nos últimos meses e é o menor registrado pela pesquisa desde outubro de 2010, quando atingiu o patamar de 11,77%.

Neste caso, a provável desaceleração dos preços dos imóveis em SP estaria acompanhada de uma desaceleração dos preços dos aluguéis, apesar de ambos ainda estarem acima da inflação e do CDI. Esse dado reforça a tese que não há muito mais espaço para elevadas taxas de retorno no preço dos imóveis.

A minha leitura é de que os preços dos imóveis no Rio e em SP devem seguir a mesma tendência dos preços em Brasília e BH, devem iniciar um movimento de acompanhar o CDI e/ou até apresentar uma certa queda. Especialmente pela estagnação dos aluguéis (frente ao CDI).

Na verdade os preços dos imóveis comerciais já estão nessa trajetória (AQUI). O mesmo parece estar acontecendo em alguns bairros de São Paulo (AQUI).

Esse segundo semestre vai ser de muita importância para os setores imobiliários de RJ e SP. Ou ele entra em uma trajetória de acompanhar o CDI ou veremos o desinflar do mercado imobiliário, com eventuais conseqüências recessivas para a economia. Tudo vai depender das expectativas.

Postado por Cristiano M. Costa